不動産業はレンタルオフィスで開業できる？

このページでは、不動産を開業する際にレンタルオフィスやバーチャルオフィスを利用できるかどうかを説明しています。さらに、不動産を開業するために必要な準備や手続きの流れについても紹介していますので、「できるだけスムーズに不動産開業を進めたい」という人は、ぜひ参考にしてみてください。

レンタルオフィスやバーチャルオフィスでの不動産開業は可能？

それぞれのオフィスごとに説明していきます。

レンタルオフィスでの開業は難しい

レンタルオフィスで不動産を開業しようとしている人は、オフィスの構造や設備がどのようになっているかを詳しく調べる必要があります。一般的な賃貸物件をオフィスとして利用する場合に比べて、かなり安い料金で済むのがレンタルフィスの魅力です。けれども、不動産を開業する場合には、オフィス環境について、想像以上に多くの要件を満たさなくてはならないため、要注意です。

不動産を開業するための条件

オフィスに求められる主な条件を具体的にみていきましょう。

• 専用の出入り口
  不動産業のオフィスは、専用の出入り口が確保されている必要があります。つまり、共有部の通路などを除き、他法人のオフィスを通過しないと出入りできないような構造は「不可」となります。
• 固定された仕切り
  他法人のオフィス空間との間に、仕切り（＝パーテーション）が必要です。不動産のオフィスは独立性が確保されている必要がある、という考え方なので、仕切りのタイプも定められています。固定式で、カギをかけることができ、かつ180センチメートル以上の高さがなくてはなりません。
• 一定以上の広さ
  一定以上の広さというのは、「オフィスとして認識可能な形態を確保できる広さを」意味します。代表者の執務用スペース・宅地建物取引士の執務用スペース・接客用スペース。これら３つは、最低限必要となるスペースです。もちろん、さまざまな備品やソファ、テーブルデスクなどの家具、さらに家電などを、適切な動線をキープしつつ設置しなくてはなりません。具体的な坪数の下限は決められていませんが、あまりに狭いスペースでは、不自然な配置や動線にせざるを得なくなります。その場合、不動産の開業が認められない可能性があるので、要注意です。
• オフィスの専有性
  不動産業のオフィスは、継続的に業務を行える環境が整っている必要があります。ここでいう「継続的」とは、365日24時間を意味しています。ですから、レンタルオフィスを契約する際、時間貸しや他法人と交互に利用する契約形態などにはなっていないことを確認しなくてはなりません。

また、上述以外にも、事務所への設置が義務付けられている掲示物、あるいは名簿・帳簿の管理に関するきまりなどもあります。本格的に開業を進める前に【公益社団法人全日本不動産協会】などのサイトで詳細を確認しておきましょう。

参照元：公益社団法人全日本不動産協会（https://www.zennichi.or.jp/）

条件は年々厳しくなってきている

不動産をレンタルオフィスで開業しようとすると、オフィスの環境について、予想以上に多くの条件をクリアしなくてはならないことを知り、驚いてしまう人もいるでしょう。けれども、レンタルオフィスを利用することは、不可能ではありません。実際、レンタルオフィスで不動産業を営んでいるケースはあります。ただ、行政庁による審査基準は年々厳しくなってきています。ですから、現在不動産業者が入居しているレンタルオフィスがあるからといって、例えば、全く同じタイプのレンタルオフィス内での不動産の開業が認められるかといえば、そうとは限らないわけです。

そのため、かりにレンタルオフィスの業者に「このレンタルオフィスなら不動産を開業するための要件を満たしています」という説明を受けたとしても、すぐに契約してしまうのはリスクがあります。まずは、とりあえずフロアの構造やオフィスの間取り図を受け取っておき、行政庁に要件を満たしているかどうかを問い合わせてみましょう。

バーチャルオフィスでの開業は不可能

「バーチャルオフィスを契約し、実際の業務は別の場所で行う」という方法はどうでしょうか。バーチャルオフィスであれば、レンタルオフィスよりもさらに格段に低いコストですむというメリットがあります。けれども、これでは宅建業違反になってしまいます。

ネット上で集客を行う手法を検討している場合などは特に、オフィスにかかるコストはできる限りおさえたい、とうのがホンネでしょう。けれども、不動産業は、実在する住所で宅建業免許の申請を行い、そこで実際に営業行為を行わねばならないと定められています。つまり、レンタルオフィスを利用した不動産の開業は困難ながらも可能なケースがある一方、バーチャルオフィスを利用した不動産の開業は不可能ということになります。

バーチャルオフィスを上手に活用

宅建業免許の更新をする際にバーチャルオフィスの住所を利用することは、上述のとおり不可能です。けれども、だからといってバーチャルオフィスに付随するサービスを、不動産開業において全く利用できないかというと、決してそうではありません。

バーチャルオフィスとして免許を取得することができなくても、利用できるサービスはあります。たとえば、開業したてで、収入もあまり安定していないような時期には、秘書代行業が役に立ちます。事務スタッフを雇用するゆとりがなくても、比較的安い価格での導入が可能なので、重宝するでしょう。また、あわせてファックス番号を取得したりするなどして、バーチャルオフィスを上手に活用すると効果的です。

自宅の一部を利用して不動産を開業する場合

自宅をオフィスとして利用して、不動産を開業する場合はどうでしょうか。せっかく準備を進めても、開業のための要件を満たしていない、あるいは自覚なく宅建業違反を犯してしまっていると、準備をし直さなくてはなりません。そうなると、時間・手間がかかってしまいます。

まず、大前提として押さえておきたいポイントがあります。それは、自宅が賃貸契約のマンションやアパートである場合は、「不動産のオフィスとしては申請できない」、ということです。理由は「不動産を開業してしまうと、その建物を住居目的ではなく商用目的で利用することになり、賃貸借契約に違反してしまう可能性が高い」からです。

具体的な注意ポイント

自宅の一部を不動産のオフィスとして利用する場合には、「法人登記ができる所有権のある自宅」が前提条件となります。ただ、その際にも注意しておきたいことがあります。たとえば、法人登記可能で所有権もある一軒家の一部をオフィスとして利用するときに、オフィス専用の出入り口を設置したり、居住スペースから独立したスペースを確保したりしなくてはなりません。

また、自宅の一部を利用する場合は、はじめから不動産を開業するつもりで設計をするか、あるいはリフォームを行ったりする必要が生じてしまうのです。そのため、コストがかかるデメリットはどうしても避けられません。開業後、ビジネスが順調に進み、安定した収入を見込めるタイミングで検討するとよいでしょう。

不動産を開業するにあたって

オフィスで不動産を開業するためには、宅建業免許を申請する必要があります。申請の流れと、不動産開業にかかるコストについてみていきましょう。

申請の細かい流れをチェック

不動産を開業し、営業行為をするために必要な物は、宅地建物取引業免許証とオフィスです。ここでは、参考になるように、すこし応用編ともいえる「レンタルオフィスで不動産を開業するまでのプロセス」を説明していきいます。

• STEP1.
  利用予定のオフィスの間取りや設備が、不動産開業の要件を満たしているかどうか、図面を確認。また、365日24時間フルで利用できるかどうかなど、契約内容の詳細についても確認しましょう。
• STEP2.
  免許を申請するために必要な書類をそろえ、申請書を作成します。また、レンタルオフィスの「全景」「出入り口」「通路」「室内」の写真を撮影。これらの作業をミスなく行うために、行政書士にサポートをお願いする方法もあります。
• STEP3.
  宅建業免許申請書へ自分で押印後、行政庁の窓口にて免許を申請。そのあとは、行政庁の審査結果を待つことになります。
• STEP4.
  免許通知ハガキがレンタルオフィスに郵送されたら、そのハガキを持って行政庁へ行きます。行政庁で「宅建業免許証」を受け取ったら、いよいよ不動産を開業し、営業をスタートすることが可能になります。

不動産開業に必要なコストとは

• 免許申請費用
  3万3,000円。行政庁へ支払う「法定手数料」のことです。
• 営業保証金
  1,000万円。保証協会に加入した場合は、1,000万円ではなく約146万円になります。
• レンタルオフィスを借りる費用
  オフィスにより、費用は異なります。
• 生活費や運転資金
  不動産を開業するための手続きを進める期間、収入がない場合は、生活費のことも考慮に入れておく必要があります。他にも、営業を行うために必要な運転資金なども、あらかじめリストアップしておきましょう。
• その他
  書類作製などをミスなく行うために行政書士に仕事を依頼したり、あるいはその他の民間企業による開業手続きのためのサポートサービスを利用したりする場合は、さらに多額の費用が必要になります。

参照元：全日本不動産協会埼玉県本部（https://saitama.zennichi.or.jp/column/independent-funds/）

一定の時間的・経済的ゆとりが必要

レンタルオフィスを契約すること自体は、時間や手間をあまり必要としません。しかし、レンタルオフィスを利用して不動産を開業するとなると、予想以上に多くの時間とお金がかかることを留意しておく必要があります。

特に、宅建業の免許申請をしてから承諾されるまでに、4週間〜6週間ほどの時間がかかります。保証協会に加入する場合は、さらに長くなるのでトータル2ヶ月以上を見込んでおいたほうがよいでしょう。このように、手続きには、長い時間がかかります。また、要件に満たないタイプのレンタルオフィスを契約してしまったりすると、さらに多くの時間やお金、そして手間がかかるので、手順を一つひとつ、慎重にふんでいくことが何よりも重要です。

不動産を開業する許可をもらうのは、他の多くの業種を開業する場合と比べると、難易度が高いといえます。ですから、時間的なゆとり、そして経済的なゆとりがある程度確保できる状態になってから準備や手続きをスタートするのが理想的です。